六肖中特今年无措|守护幸福六肖中特精品平肖
   今天是:
利州西路棚改项目招商方案
   发布日期:2016-11-15    点击:6791   

按照《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规以及四川省和广元市?#36139;?#30340;有关城市棚户区改造的政策文件规定,本着平等、自愿、诚信的原则,编制利州西路棚改项目招商方案:

一、项目简介

广元市利州西路棚户区位于广元市城区下西片区,改造范围东至宝?#21830;?#36335;K352道口,西至回龙河?#20064;叮现?#21033;州西路,北至山脊(具体以规划部门出具的改造范围规划红线图为准),总面积约2698亩(绝大部?#27835;?#22269;有土地,尚有部?#33267;?#26143;插花地属集体土地)。?#20204;?#22495;西邻国家级经济技术开发区—广元经济技术开发区,紧靠广元火车站,与全国重点文物保护景区皇泽寺和已规划的乌龙山公园及即将建设的道教圣地——真武宫相邻,是到国家森林公园天曌山的必经之地,西成高铁从该棚户区南端穿过,该片区交通便利,人口密集,是重要的交通枢纽,具有得天独厚的地理位置优势。

经摸底调查统计(最终以?#23548;?#21457;生为准),该棚改项目改造范围内有各类建构筑物总建筑面积约73.6万㎡(绝大部?#20013;?#25286;除),扣除临时简易房屋5.7万㎡外,棚改范围内有各类营业房、住房和办公生产生活辅助用房67.9万㎡。涉及住户3200余户,企事业单位75家,人口约1万人。经估算,需安置还房(含成本价购买部分)约31.6万㎡,其中:农房拆迁人员无偿还房12万㎡?#28784;?#25151;还房2.6万㎡,还可按成本价购买12万㎡;城房产权调换5万㎡。改造后可新建除安置房及配建的基层组织阵地建设用房外的各类建构筑物约310万㎡(绝大部?#27835;?#21830;住性质,其余为纯商业、单一城镇住宅和市场配置的民办幼儿园、特色学校和医院等),均可对外销售。

投资经概算,把利州西路棚户区2698亩改造范围内的集体土地全部征收为国有土地,已供国有土地有偿收回、该安置的被征地人员安置到位,所有的房屋完成征收补偿,安置房全面建成、基础设施及公共公益设施按规划全部配套,共需投入资金约31.2亿元(不计财务费用及后期开发费用)。

该项目是我市城区比?#31995;?#22411;的城市棚户区,?#31034;?#40831;形不规则带状分布,具有以下五个显著特点:

(一)利州西路棚改项目是广元市改善?#21496;?#29615;?#22330;?#25552;升城市形象、建设“美丽广元、幸福?#20197;啊?#30340;一项重大惠民工程,市委、市政府?#28304;?#39033;目高度重视,市规划建设部门将此棚改项目作为全市申报的35个城市棚户区之一上报四川省住房和城乡建设厅,省建设厅?#28304;?#24314;保发[2011]429号文批复,同意将此项目纳入全省城市棚户区“十二五”改造规划范围内。而且项目区内的?#29992;?#35201;求改造的呼声十?#21046;惹校?#25903;持?#32676;?#39640;。

(二)整个片区房屋破烂陈旧,建筑密度大,以平房为主,建构筑占地面积大,但容积?#23454;停?#21487;开发利用?#21344;?#36739;大。

(三)该片区毗邻国家级开发区,周边有皇泽寺、乌龙山公园、五福寺和即将开发建设的道教圣地—真武宫,是通往国家级森林公园天瞾山景区的必经之地,区位优势明显。

(四)该片区位于东风坪社区范围内的土地部?#33267;?#35199;滨道、还有近600亩土地位于嘉陵江与南河交汇处对岸的山丘上,口?#38431;?#36234;;黎家沟(系一条沟壑,两侧山丘舒缓)有300亩左右净用地适宜打造高档商品住宅小区,投?#26159;?#26223;良好。

(五)该片区周边已配套了各类学校、医院,?#20197;凇?span>5·12?#20415;?#24029;特大地震后进行了改扩建和异?#20998;?#24314;,主要有市第三、第四人民医院、树人中学(异地重建)、西城中学、八一小学等,改造区域内原则上不再规划新建学校、医院,可配套规模较小的特色学校、医院和幼儿园。

二、项目规划指标要求

用地性质:居住用地、公?#37319;?#26045;用地、仓储用地、市政公用设施用地、道路广场用地、公园绿地、水域和其它用地。

土地用途:商住、商服、公共公益设施、商业设施、道路广场、市政公用设施、绿地等。

规划指标:改造范围总用地面积2698亩,总建筑规模(不含地下室,安置房?#22242;?#24314;的基层组织阵地建设用房约10万㎡除外)控制在310万平方米以内。容积?#30465;?#32511;地?#30465;?#24314;筑密度、建筑限高等规划指标最终以广元市人民政府批准的片区修建性详细规划为准。

代、配建要求:1、改造范围内各项市政基础设施(不含电力、通信、?#35745;?#20379;水),以及四号桥至改造范围延伸段、利州西路至王家营连接道路等;2、改造范围内各项公共公益设施,包括公园、广场、垃圾转运站、公厕、公共绿地等,具体数据以该片区控规为准;3、保障性住房按?#23548;市?#35201;配建,主要配建户型以40㎡为主,不超过60㎡的公租房;4、棚改范围内市政基础设施和要约建设的公共公益设施由棚改业主自行出资建设,且投?#39318;?#39069;不得低于3.5亿元;5、上述内容经综合验收?#32454;?#21450;审计后无偿?#24179;?#32473;政府。

三、改造模式

实?#23567;?#25972;体打包、自求平衡,股权合作、联合开发,封闭运?#23567;?#33258;?#27827;?#20111;,政策支持、政府征收”的运?#24515;?#24335;。按照风险包干,责任包断,建筑规模等各项规划指标控制上限,各项市政基础设施、要约建设的公共公益设施投资额控制下限的基本要求,由棚改业主投资进行改造。棚改业主自行负责改造范围内的所有拆迁安置补偿(包括集体土地征收补偿、被安置人员的社会保险支出、已供国有土地回购以及地面上所有建构筑物征收补偿、拆迁工作经费的支付)及安置还房建设全部费用、自行出资修建并无偿向政府?#24179;?#21508;项市政基础设施、要约建设的公共公益设施和保障性住房。

棚改业主投资回报是除所有拆迁安置补偿、市政基础设施、公共公益设施、安置还房以及配建保障性住房用地外的所有商住用地(包括纯商业或纯住宅用地)?#30446;?#21457;权。棚改业主自?#27827;?#20111;。

四、建设时序

项目改造期限暂定为五年(自签订正式投资协议之日算起)。棚户区改造项目?#24066;?#20998;期建设,可以分宗办证,但项目实施?#21271;?#39035;优先启动安置还房建设,2016年底前完成利州西路道路改造工程,其他市政基础设施和要约建设的公共公益设施与商住用地开发同步并举。

具体建设时序由甲?#23452;?#26041;按上述原则另行协商确定。

五、相关政策

(一)拆迁政策

棚改范围内的土地及房屋征收由利州区人民政府和广元经济技术开发区管委会按各自行政管辖范围作为征收主体,项目区内所需征收补偿安置的全部费用包括且不仅限于集体土地的报征费税、征收土地拆迁安置补偿费、被征地农民社保和国有土地收购、地上房屋?#26696;?#23646;设施征收补偿费用(包括室内装饰装修补偿费、过渡费、搬迁费、签约和搬迁奖励及停产停业损失等)以及工作经费等,由棚改业主(投资企业在广元注册的项目公司)按征拆工作进度及时全额支付;棚改业主负责自行投资建设本项目范围内的所有安置还房及配建的保障性住房建设费用和支付货?#19968;?#23433;置费等各项费用。

(二)土地政策

1、项目区内的土地按规划部门依据片区修建性控制详规确定的具体地块分宗办证;市政基础设施用地不确权办证;用于安置还房?#22242;?#24314;保障性住房的地块?#19978;?#20197;划拨方式直接给棚改业主确权办证(建成后安置还房分户时土地按原用地性质分户办证,属出让土地的出让期可顺延三年);开发用地达到“净地”条件后依法实行招拍?#39029;?#35753;供地,竞得后土地价款全额进入财政专户,资金实行封闭运?#26657;?#25919;府不贴不赚,项目公司自?#27827;?#20111;。

2、招拍?#39029;?#35753;土地依据规划用途按照法定最高出让年限办证。

3、该棚改项目总建筑规模(不含地下室,安置房及配建的基层组织阵地建设用房除外)原则上不超过310万㎡,若经政府批准因局部规划优化?#29575;?#24635;建筑规模超过310万㎡的,其超建面积按办理时的市场价足额补交土地出让金,作为封闭运行之外的资金另行上缴财政。

(三)规划政策

1、棚改业主应按照片区控制性详细规划和市规委会已审查通过的该片区城市概念设计,在规定时间内自行出?#39318;?#32455;编制改造项目的修建性详细规划,修建性详细规划可对原片区控制性详细规划进行优化调整,经上报批准后方可实施;由棚改业主自行出资编制建设项目规划设计方案(包括各项市政基础设施、公共公益设施和保障性住房等),经上报批准后实施。

2、棚改项目区内市政基础设施(不含住宅小区配套)、要约建设的公共公益设施(市政基础设施和要约建设的公共公益设施建设标准以规划部门审定的为准)投资额不得低于3.5亿元,以审计结论为准,不足3.5亿元的差额部分足额补交,作为封闭运行之外的资金上缴财政。上述项目?#22242;?#24314;的保障性住房建好后,经综合验收和审计后无偿?#24179;?#32473;政府。

3、棚改业主取得该棚户区的改造权后自然取得该项目区内所有基础设施建设项目、统建还房项目和保障性住房项目的建设权,在完成项目拆迁及无偿向政府?#24179;?#30340;各项市政基础设施和要约建设的公共公益设施前,不得将项目转包。

4、棚改业主可以通过自行招标的方式决定具有规定资质?#30446;?#27979;、设计、施工、监理等单位参与项目建设,但必须接受相关职能部门的监督管理;项目业主若与第三人实施联合改造的,必须经招商人同意。

5、项目业主在完成拆迁及无偿向政府?#24179;?#30340;各项市政基础设施和要约建设的公共公益设施后,可开发用地方可转让。

6、该项目全面改造后可开发建设用地约(净用地)为1800亩。在2698亩改造范围内,预计道路用地约299亩(占11.1%),公园、绿化用地约512.6亩(占19%),安置点用地约33.9亩(占1.3%),公共停?#20826; ?#27700;域用地约52.5亩(占1.9%)。最终以广元市人民政府审批的该片区修建性控制详规为准。

7、未尽事宜按批准的方案及施工图实施。公厕、垃圾台按照优秀旅游城市相关标准建设。涉及的居委会、派出所、幼儿园、市场等按不少于规定规模建设,还必须符合国家规范规定的建设标准和质量要求。

(四)资金共管

设立共管账户,采取“专户管理,分项核算,专款专用,跟踪?#24066;А?#30340;原则,对资金实施共同管理,确保资金安全、规范使用,确保棚户区改造项目有序推进。

共管资金的构成:1.履约保证金;2.由项目业主自行出资建设并无偿向政府?#24179;?#30340;市政基础设施(不含涉及的供水、供电、供气、通讯等的投资额)及要约建设的公共公益设施的投入;3.土地及房屋征收与补偿安置费用(包括安置还房建设);4.项目业主按拆迁补偿安置费用总额(包括产权调换房屋价值)的2%提取的拆迁业务工作经费。

六、效益?#27835;?

根据调查数据,按照市政府有关棚户区改造及征地拆迁安置补偿政策,参照市城区近?#25913;?#22303;地拍卖成交楼面地价情况,综合考虑市城区可供土地情况、?#20204;?#22495;基础设施和公?#37319;?#26045;配套情况,?#24895;?#39033;目收支进行?#33268;?#27979;算,结果如下:

(一)项目投入

1、集体土地征收补偿安置费用27566万元。

包括:征地补偿费、报征土地税费、失地农民社保费等。

2、房屋(包括农房和城房)拆迁补偿安置费用170071万元。其中:

1)农房拆迁补偿安置费36935万元。

2)城房拆迁补偿安置费125298万元。

3)简易房补偿费850万元。

4)房周附属设施?#26696;?#30528;物补偿费5500万元。

5)回购部分国有土地补偿费1488万元。

3、安置房及配建的保障房建安成本61410万元。

①自建6.1万㎡×2100/㎡=12810元

②购买(25.5-12)万㎡×3600/㎡=48600万元

算账?#24471;鰨?#22312;费用测算?#20445;?#35774;定农房居住人?#20445;?span>3576人)中有90%3219人)符合住房安置条件,其中的90%2897人)符合方式一安置,方式一中有20%580人)选择货币安置,80%2317人)选择还房安置。则农房安置人员中需安置还房人数为(3576×90%×90%×80%=2317人,需安置房2317人×(40+12)≈12万㎡,按政策还可按成本价购买12万㎡住房及营业房,符合方式二安置的人员有3576×90%×10%=322人,需以房还房322×802.6万㎡;设定城房建筑面积的80%选择货币补偿,则城房需产权?#19968;?#38754;积204301×102%×20%×1.2 5万㎡(204301为城房建筑面积, 102%表示将建筑面积上浮2%),保障房不在改造区域内配建,由?#26143;?#32479;一配租。共需安置房12+12+2.6+5=31.6万㎡,已建一号安置点?#21830;?#20379;安置房(含营业房)6.1万㎡,其余25.5万㎡房源从市城区已建成存量商品房中集中采购解决,其中有12万㎡住房和营业房由被安置人按成本价自行出资购买。购买资金约需(25.5 -12)万㎡×3600/㎡=48600万元。?#23548;是?#20917;肯定有变化,但货币补偿数额与安置还房面积之间存在此消?#39034;?#20851;系,若货币补偿比例提高了,支出的现金必?#28784;?#22686;加,但安置还房面积相应要减少。

4、农房拆迁户按成本价购买的12万㎡住房及营业房不计入成本;在棚改范围内修建的安置房(包括配建的保障房)相对应的地下室建安成本通过地下停车位销售收入来自求平衡,不计入前期投入成本。

5、基础设施及公共公益设施建设费用按35000万元计算。

6、征拆工作经费测绘评估费及房屋拆除费7326万元。

1)征拆补偿工作经费5325万元[补偿额度为:27566+170071+12+2.6+5)×3500,提取比例按2%]

2)测绘评估费约920万元。

3)房屋拆除费及垃圾清运费1910万元。拆除费按建筑面积10/m2计: 73.6m2×102%×10/m2=751万元;建渣清运按每方18元计,73.6×102%×0.8(系数)万m3×18/ m3=1081万元

上述102%表示在统计数据的基础上增加2%,系数0.8表示每拆除1㎡建筑面积房屋产生约0.8立方米建筑垃圾。

7、前期规划设计及自建6.1万㎡安置房报批报建费用2880万元。

8、不可预见费4564万元。

考虑管线迁移、弃土等费用,按上述1-7项之和304253万元的1.5%计算不可预见费。

9、管理费3043万元(按上述1-7项之和的1%计)

以上9项为前期征拆、住房安置、基础设施和公共公益设施直接投资费用,总额为311860万元,按31.2亿元计。

10、前期投入财务费3.8亿元(按年利率约7%计算,基础设施及前期征拆费用投入按5亿元使用6年计算,资金分期分批投入,滚动开发,按首期投入6亿元使用周期4年计算,资金利息为5亿×7%×6+6×7%×4=3.8亿元)

由此可见:前期征拆、建安置房、配套基础设施共需资金31.2亿元,加上财务费3.8亿元后的总投资为35亿元,扣除享受棚改优惠政策可争取的各类补助资金约2亿元后?#23548;?#25237;入为33亿元,其回报为310万㎡的房地产开发权(相对应的土地面积约为1800亩),前期投入33亿元分摊到可对外招拍?#39029;?#35753;用地1800亩上,亩均地价为183万元,分摊到310万㎡的建筑面积上,平均楼面地价为1065/㎡,在可开发建设的1800亩土地上建3100万㎡建筑,其平均容积率为2.6。在后期开发中,还?#19978;?#21463;棚户区优惠政策,每开发1平方米房屋将节省约100元规费,相当于楼面地价965/㎡。

特别申明

以上测算是按?#20013;?#26842;改政策和已征收房屋的补偿价格标准及摸底调查统计数据测算出来的,所有数据以最终?#23548;?#21457;生的为准,上述效益?#27835;?#27979;算仅供参考,不作为今后与政府算帐的依据。


附件1

利州西路棚户区改造项目地上各类构建筑物摸?#36164;?#25454;统计表

名称

营业房()

住宅()

生产办公用房()

临时简易房屋房屋

户数

农业人口

非农业人口

砖混

砖木

穿逗

土木

砖混

砖木

穿逗

土木

砖混

砖木

穿逗

土木

城房

东风坪

836

153

70877

11950

1302

1318

20

2116

500

1773

曾家桥

35

3744

2970

103

891

137

2084

201

436

西路社区

1059

13319

4394

282

929

827

11

2420

306

665

建设村

11485

28

0

67

165

铁路社区

36011

245

323

688

1611

国有土地单位产

13896

2388

1190

42505

1725

2146

71720

61722

2316

12331

334

914

小计362534

14732

3635

0

1190

177941

21312

1584

3464

72772

63440

11

2453

19274

2096

5564

19557

204301

138676

农房

活力村

23

22

48504

22427

3129

617

1954

2668

281

7661

350

1277

八一村

393

40

231

47

109824

29611

2051

1197

4618

3184

735

5498

9589

392

1774

建设村

362

16515

1351

167

701

86

165

50

213

群心村

3239

181

39352

3626

132

144

11046

162

312

171

集体土地单位产

8554

875

348

1951

1344

928

8862

171

小计316910

12209

1480

579

47

214195

57015

5479

1958

9224

7282

1016

6426

37323

954

3576

14315

278647

23948

合计736041

26941

5115

579

1237

392136

78327

7063

5422

81996

70722

1027

8879

3050

3576

5735

33872

482948

162624

56597

备注:1.该改造范围有地上建构筑物总建筑面积736041。其中:①农房316910,将农房中的营业房和生产办公用房按结构计入住房,但营业房要支付底层商铺补贴(砖混235628,砖木65777,穿逗7074,土木8431;);②城房362534,包括a、营业房19557,其中企事业单位有17474,按规定只能给予货币补偿,个户有2083,可货币补偿,?#37096;?#20135;权调换,在费用测算时全部按货币补偿算账,b、住房204301c、生产办公用房138676;③临时简易房屋565972.常住人口30509311人,其中农业人口9543576人,非农业人口20765735人。


附件二:

 

 

附件三:利州西路棚户区项目改造范围图

 


[email protected]    蜀ICP备16028986号      川公网安备 51080202000105号

广元国成投资有限公司  版权所有    技术支持:四川易迈科技有限公司

网站访问统计:共489248次

网站管理

六肖中特今年无措 双色球拖胆投注金额表 朋友玩黑彩每天赚钱 325棋牌游戏安卓下载 出黑藏分怎么出款 红魔3肖6码默认版块DiscUZ 广东快乐10分钟走势图 重庆时时必中计划 时时彩计划稳赢版软件 双色球爱彩浪走势图 江西快3软件下载